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En bref. Un LMNP est concerné par la facturation électronique s'il est assujetti à la TVA et dispose d'un SIREN, ce qui est le cas de la plupart des loueurs déclarés. Assujetti ne signifie pas redevable : la location meublée d'habitation est exonérée. Conséquence : tout LMNP doit pouvoir recevoir dès le 1er septembre 2026 ; seul un LMNP redevable (para-hôtellerie, résidences de services) doit émettre et faire l'e-reporting, à partir du 1er septembre 2027.
La question qui décide de tout : êtes-vous assujetti, redevable, ou exonéré ?
La réforme vise « toute entreprise assujettie à la TVA établie en France ». Le mot qui compte est assujetti, et il ne veut pas dire ce que l'on croit.
- Assujetti : vous exercez une activité économique de manière indépendante. Un loueur en meublé l'est.
- Redevable : vous collectez effectivement la TVA sur vos recettes.
- Exonéré : vous êtes assujetti, mais la loi dispense votre activité de TVA. C'est le régime de droit commun de la location meublée d'habitation, prévu par l'article 261 D 4° du Code général des impôts.
- En franchise en base : vous seriez redevable, mais vos recettes sont sous le seuil, donc vous ne collectez pas.
La réforme s'applique aux assujettis, exonérés et en franchise compris, pour la réception. Elle ne demande l'émission et l'e-reporting qu'à ceux qui ont des opérations dans le champ de la TVA. C'est toute la différence entre les profils ci-dessous. Le cadre général est dans notre hub facturation électronique.
Les trois profils de LMNP, et ce que chacun doit faire
| Profil | Statut TVA | Recevoir (dès le 1er septembre 2026) | Émettre et e-reporting (dès le 1er septembre 2027) |
|---|---|---|---|
| LMNP classique (location meublée d'habitation, sans prestations para-hôtelières) | Assujetti exonéré | Oui | Non |
| LMNP redevable sous seuil (activité dans le champ de la TVA, en franchise en base) | Assujetti, franchise | Oui | E-reporting oui (tous les deux mois) ; émission si clients professionnels |
| LMNP para-hôtelier (au moins trois prestations sur quatre) ou résidence de services | Redevable | Oui | Oui, obligations complètes |
Le LMNP classique : recevoir, et c'est tout
Vos loyers sont exonérés et versés par des particuliers : ils ne relèvent ni de la facture électronique, ni de l'e-reporting. Votre seule obligation est de pouvoir recevoir les factures de vos fournisseurs professionnels (syndic, artisans, plombier, gestionnaire, expert-comptable) par une plateforme agréée, ce qui suppose d'y être rattaché et de figurer dans l'annuaire de la facturation électronique. Sans cela, vos fournisseurs ne peuvent plus vous facturer par le circuit officiel, et vous êtes en défaut sur la réception.
Le LMNP para-hôtelier : les obligations complètes
L'exonération tombe lorsque vous fournissez, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations para-hôtelières : le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture du linge de maison, l'accueil de la clientèle. Vous êtes alors redevable de la TVA de plein droit. Vos obligations sont celles de toute entreprise : recevoir dès 2026, puis, à partir du 1er septembre 2027, émettre des factures électroniques à vos clients professionnels et transmettre en e-reporting les locations à des particuliers, avec les données de paiement. Le détail des données et du rythme est dans notre guide de l'e-reporting.
Le LMNP en franchise : la même logique que la micro-entreprise
Si votre activité est dans le champ de la TVA mais sous le seuil de la franchise en base, vous êtes dans la situation de l'auto-entrepreneur : pas de TVA collectée, mais assujetti. Réception dès 2026, et e-reporting de vos locations à des particuliers à partir de 2027, au rythme allégé de la franchise (tous les deux mois). Notre guide de la facturation électronique pour l'auto-entrepreneur décrit cette mécanique, qui vous est transposable.
Sans SIREN, sans obligation ?
Un loueur en meublé déclaré dispose normalement d'un numéro SIREN, attribué à l'immatriculation de l'activité. C'est lui qui vous identifie dans l'annuaire. Sans SIREN, vos fournisseurs ne peuvent pas vous trouver, et vous ne pouvez pas être rattaché à une plateforme. La question à traiter n'est alors pas la facturation électronique mais l'immatriculation elle-même : un LMNP non déclaré a un problème antérieur à la réforme. Vérifiez votre situation avec votre comptable avant toute démarche.
Ce qu'il faut retenir
Tout se joue sur votre statut TVA. Assujetti exonéré (le LMNP classique) : vous devez pouvoir recevoir dès le 1er septembre 2026, rien d'autre. Redevable (para-hôtellerie, résidences de services) ou en franchise : obligations complètes ou e-reporting à partir du 1er septembre 2027. Dans tous les cas, un SIREN et un rattachement à une plateforme agréée. Pour vos dates précises, l'outil d'échéance répond en deux minutes, et le calendrier par profil situe l'ensemble de vos échéances.
Sources : Code général des impôts, article 261 D 4° (exonération des locations meublées d'habitation et exception para-hôtelière) ; loi de finances 2024 (calendrier de la réforme) ; France Num (obligation de réception pour toute entreprise assujettie, y compris en franchise). La lecture par profil s'appuie sur le droit commun de la TVA ; votre situation personnelle relève de votre comptable.
Questions fréquentes
Un LMNP est-il concerné par la facturation électronique ?
Oui, dès lors qu'il est assujetti à la TVA et dispose d'un numéro SIREN, ce qui est le cas de la plupart des loueurs en meublé déclarés. Être assujetti ne veut pas dire payer la TVA : la location meublée d'habitation est exonérée par l'article 261 D 4° du Code général des impôts. Mais l'obligation de pouvoir recevoir des factures électroniques, depuis le 1er septembre 2026, s'applique à toute entreprise assujettie, exonérée ou en franchise comprise.
Que doit faire un LMNP exonéré de TVA ?
Une seule chose : pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs professionnels (syndic, artisans, gestionnaire) via une plateforme agréée, et donc y être rattaché et figurer dans l'annuaire. Il n'a pas d'obligation d'émettre : ses loyers, exonérés et versés par des particuliers, ne relèvent ni de la facture électronique ni de l'e-reporting.
Et un LMNP en para-hôtellerie ?
Il est redevable de la TVA, parce qu'il fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, accueil). Il a donc les obligations complètes : recevoir dès le 1er septembre 2026, puis, à partir du 1er septembre 2027, émettre ses factures électroniques aux clients professionnels et transmettre l'e-reporting de ses locations à des particuliers. Les résidences de services entrent souvent dans ce cas.
Un LMNP en franchise en base de TVA est-il dispensé ?
Non. La franchise en base dispense de collecter la TVA, pas d'être assujetti. Comme la micro-entreprise en franchise, un LMNP redevable par nature mais sous le seuil de franchise doit pouvoir recevoir dès 2026 et, à partir de 2027, transmettre en e-reporting les données de ses locations à des particuliers, tous les deux mois.
Je n'ai pas de SIREN : suis-je concerné ?
Un loueur en meublé déclaré a normalement un SIREN, obtenu à l'immatriculation de l'activité. Sans SIREN, vous ne figurez pas à l'annuaire et vos fournisseurs ne peuvent pas vous adresser de facture électronique. La question à régler est alors l'immatriculation, pas la facturation : vérifiez votre situation avec votre comptable.
Quelle plateforme pour un LMNP ?
Pour un LMNP exonéré, le besoin se limite à la réception : un logiciel de gestion locative ou de comptabilité devenu plateforme agréée, ou raccordé à l'une d'elles, suffit. Pour un LMNP redevable, l'outil doit aussi émettre et produire l'e-reporting. Dans les deux cas, vérifiez la présence sur la liste officielle d'impots.gouv.fr.
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